Kinh nghiệm mua nhà cũ

1/CHIA SẺ KINH NGHIỆM MUA NHÀ CŨ VÀ CÁC LƯU Ý ĐỂ KHÔNG NHẬN QUẢ ĐẮNG

Lợi và bất lợi mua nhà tập thể, nhà gỗ, chung cư, nhà xưởng cũ, có nên mua? Kinh nghiệm mua nhà cũ để ở, bán, cho thuê tránh rủi ro.
Mua bán nhà cũ hiện nay đang là một trong những kênh đầu tư mà không ít người giàu lên và cũng không ít nhiều người nhận trái đắng. Đối tượng mua bán nhà cũ cũng khá rộng từ: Nhà riêng cũ nát, nhà tập thể, chung cư, nhà phố cũ cho tới nhà xưởng, kho cũ, thu mua xác nhà gỗ cũ… với nhiều mục đích khác nhau:

Dưới đây là những điểm lợi, bất lợi khi mua nhà cũ mà ancu.me chia sẻ giúp bạn trả lời câu hỏi: có nên mua nhà cũ không, nên mua nhà cũ hay xây mới, nên mua nhà cũ hay mua đất và những kinh nghiệm mua nhà cũ sửa bán lại, cho thuê hay để ở, các lưu ý khi mua mua nhà cũ giá rẻ theo từng loại hình giúp bạn có được giao dịch tốt nhất, có lợi nhất.

Mua nhà cũ lợi và bất lợi cần biết

Hy vọng rằng những phân tích về điểm lợi và bất lợi khi mua nhà cũ sẽ giúp bạn có thể nhìn nhận rõ việc có nên mua nhà cũ hay không, mua loại nào phù hợp với mong muốn, điều kiện và mang lại lợi ích tốt nhất, tránh những bẫy lừa khi tham gia giao dịch mua bán nhà cũ khiến tiền mất tật mang.

Những điểm lợi khi mua nhà cũ

Nhà cũ có rất nhiều loại và hoạt động mua bán cũng rất đa dạng từ mua xác nhà cũ tới nhà tập thể, nhà chung cư cũ giá rẻ cho tới các loại hình nhà phố, nhà gỗ cũ.
Mỗi loại hình sẽ có những lợi thế nhất định khu mua nhà cũ nhưng cơ bản có các ưu điểm sau:
Ưu thế về kết cấu, vị trí

– Nhà thường có kết cấu tốt: Những ngôi nhà cũ thường có tuổi thọ từ nhiều nhiều năm trước 30 – 50 năm nhưng với cách thức xây dựng thủ công, thợ lành nghề, chăm chút của chủ nhà khi xây thì nó vẫn có được cấu trúc tốt, chắc chắn trước thời gian. Thường ưu điểm của mua bán nhà gỗ cũ, nhà xây trước kia đó là có quy trình làm móng, dựng cột, xây lầu cho tới lát gạch đều rất cầu kỳ nên nó vấn khá tốt.

Tuy nhiên, nếu nhà là dạng nhà chung cư cũ, tập thể cũ xây dựng từ thời đổi mới cách đây 40 – 50 năm thì được xây dựng với quy trình khác và hiện nay đều khá xuống cấp, mất an toàn hơn nhiều so với kiểu nhà gỗ cũ.

– Không gian rộng và thoáng mát: Những căn nhà cũ thường có diện tích rộng, và xây dựng mặt bằng lớn nên nhà thông thoáng và rộng rãi hơn. Do vậy, việc mua nhà cũ cũng thường có được các căn nhà các ưu điểm đó là không gian sống thông thoáng và rộng.

– Nhiều tiện ích hiện hữu: Bạn đừng nghĩ những căn nhà cũ sẽ không có được thiết kế thông minh hay đầu tư về tiện ích. Thực chất, nhiều gia đình bán nhà nhà cũ để lựa chọn cuộc sống hiện đại, đổi mới hoàn toàn nên sẽ không mang đi các món đồ cũ từ tranh tới bàn ghế gỗ tưởng cũ nhưng lại có giá trị về nghệ thuật rất tốt. Những căn nhà này rất phù hợp với những ai có xu hướng chọn mua nhà cũ sửa, cải tạo không gian.

– Thường có vị trí đẹp: Thêm vào đó, các căn nhà cũ cũng thường có được vị trí đẹp gần với khu tiện ích, trường học, bệnh viện…

– Ưu thế về giao dịch: Mua nhà cũ giá rẻ: Giá là một lợi thế lớn khi chọn mua nhà cũ so với các căn nhà mới, đất vì vậy nó phù hợp với những người mua nhà cũ cải tạo để ở, sửa bán lại hay cho thuê với chi phí thấp hơn nhiều so với các loại hình nhà mới.

Nếu như chọn mua sở hữu nhà mới có nghĩa là bạn phải trả giá khá cao không chỉ ở chi phí xây dựng mà còn là những chi phí rao vặt bất động sản, lãi suất vay đầu tư dự án, lợi nhuận… Nhưng nếu bạn mua nhà cũ nhát bạn hoàn toàn có thể có được lợi thế về đàm phán thỏa thuận giao dịch thay vì giá nhà khó đổi của những căn nhà mới.

– Dễ tìm hiểu về lịch sử nhà cũ: Nhà cũ tồn tài lâu năm ở một vị trí và nhà đất cũng thuộc dạng có lịch sử được công đồng biết đến, hay các tiện ích xung quanh đó đã được đánh giá bằng thực tế. Cho nên bạn sẽ không cần lo lắng nhiều về khả năng phát triển khu dân cư so với đất ở.

Những điểm bất lợi khi mua nhà cũ

– Mua nhà cũ chắc chắn sẽ cần tính đến bài toán sửa chữa và bảo dưỡng: cho dù có kết cấu tốt nhưng vẫn cần sửa chữa lại theo yêu cầu và loại bỏ những phần cũ không phù hợp để đáp ứng nhu cầu của người ở.

Đồng thời, có thể nhà có kiến trúc cổ hơn so với hiện tại nên sẽ cần thay đổi một chút để đảm bảo an toàn cũng như phù hợp với không gian, tạo sự thoải mái hơn trong sinh hoạt.

Nếu mua nhà cũ thuộc dạng nhà cổ cũ với vị trí đắc địa của thành phố thì giá thành của những căn nhà này cũng không phải là rẻ.
Nếu chọn mua nhà chung cư cũ, tập thể cũ thì sẽ có những hạn chế đó là sự xuống cấp của hạ tầng, sơn tường… nhưng lại không được bảo trì và cũng không thể tùy tiện bảo trì.
Do đó, đối với việc có nên mua nhà cũ hay không thì phụ thuộc vào từng loại nhà cụ thể mà có thể có những lựa chọn thích hợp căn cứ vào đánh giá ưu điểm và hạn chế của căn nhà cũ.

Kinh nghiệm mua bán nhà cũ để ở và những lưu ý

Mua bán nhà cũ với nhiều mục đích có thể là để ở có thể là để đầu tư sửa bán lại hay cho thuê và với nhiều loại hình nhà ở khác nhau có thể là nhà mặt đất ở ngõ hay mặt phố, nhà chung cư, tập thể cũ. Mỗi loại hình đều cần có những kinh nghiệm mua bán nhà cũ và lưu ý khác nhau để đảm bảo có lợi ích tốt nhất, giảm các rủi ro.

Kinh nghiệm mua bán nhà cũ để ở

Mua nhà cũ giá rẻ để ở là lựa chọn của khá nhiều người khi chưa thực sự có tiềm lực tài chính đầy đủ để hướng tới các loại hình bất động sản mới với giá cao. Vì thế, việc lựa chọn mua nhà cũ ở tại Hà Nội, TPHCM (Sài Gòn) hiện nay khá phổ biến nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cơ bản và cũng là kênh đầu tư tăng lợi nhuận tốt nếu biết cách lựa chọn, có kinh nghiệm mua bán nhà cũ.

Vị trí của ngôi nhà

Mua nhà cũ không thể bỏ qua chọn vị trí bởi bạn một vị trí thực sự phù hợp với giá tiền, nhu cầu cuộc sống hàng ngày từ đi lại làm việc, học tập. Một ngôi nhà tốt không phải là tốt với đánh giá theo nhu cầu của người khách mà nó phải là thức tốt với người mua sử dụng. Do đó hãy cần nhắc đầy đủ các tiện ích thiết yếu cho cuộc sống như chợ, trường học, TTTM, bệnh viện… để có có lựa chọn vị trí nhà tốt nhất.

Đánh giá môi trường và con người xung quanh

Ngoài yếu tố về đất thì môi trường sống cần phải được sạch sẽ, đảm bảo. Cùng với đó là những đánh giá về yếu tố con người, hàng xóm có thân thiện, môi trường xã hội có tệ nạn, mất an ninh hay không. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống, an toàn và sự phát triển của con trẻ, thoải mái trong sinh hoạt.

Kiểm tra chất lượng nhà ở và bố trí

Mua nhà cũ sửa lại để ở sẽ rất cần cân nhắc, kiểm tra kỹ về chất lượng xem có quá cũ nát không sửa chữa được hay không, đảm bảo kết cấu còn tốt để sửa và ở. Tham khảo địa chất khu vực xung quanh, đường thoát nước xem để tránh việc nhà bị ngập… đặc biệt là ở mua khu nhà cũ, nhà tập thể…

Kiểm tra kết cấu chức năng phân bố kiến trúc không gian nhà xem có hợp lý không. Mọi căn phòng từ phòng ngủ tới phòng ăn, tắm, khách đều cần được xem xét kỹ càng tránh bố trí không hợp lý mất vệ sinh, bất tiện trong sinh hoạt.

Chọn hướng nhà

Hướng nhà trước hết nó phù hợp với khí hậu, đảm bảo sinh hoạt tốt nhất và phù hợp với phong thủy nhà ở.

Hình dạng của nhà ở, khu đất

Mua nhà cũ hay nhà mới đều cần lựa chọn kỹ về hướng, tuổi hợp phong thủy giúp mang lại tâm lý an tâm về vận may, tránh bỏ xui xẻo. Đừng vì chút cảm giác ưng thuận hay giá đẹp mà bỏ qua việc xem phong thủy khi mua nhà cũ.

Khi chọn mua nhà cũ hãy kiểm tra xem yếu tố phong thủy nhà ở có tốt không. Những địa hình xung quanh có hợp với phong thủy như đường đam vào nhà, nằm cạnh đồi hay ao rãnh nước đọng… Đất có vuông vắn hay méo mó không, đất vuông sẽ đẹp hơn so với đất méo và về phong thủy thì đất vuông, hoặc đằng sau cao rộng hơn trước sẽ tốt hơn đất hẹp và thấp hơn trước.

Nguồn gốc lịch sử của ngôi nhà

Nguồn gốc, lịch sử của ngôi nhà cũ cần phải được kiểm tra kỹ lưỡng bởi bạn mua nhà để ở nên đôi khi tìm hiểu về lịch sử nhà xem hướng, vị trí, có phạm phong thủy hay nhà có những chuyện lạ lùng xảy ra không. Tốt hơn hết nên tìm hiểu nguyên nhân mua bán…

Thông qua những người hàng xóm xung quanh để tránh mua phải những căn nhà có lịch sử không được tốt như: gia đình ở hay gặp điềm xui, bệnh tật, … đặc biệt là những căn nhà cũ giá rẻ để tránh vì chút lợi mà khi mua ở cảm giác mất an tâm, rước điều không may.

Đánh giá vấn đề pháp lý của ngôi nhà

Pháp lý là yếu tố đảm bảo quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất của căn nhà vì vậy người mua cần phải xem nhà ở, đất đai có sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Hãy xem thật kỹ sổ đỏ và tuyệt đối không nên ký hợp đồng mua bán nhà đất cũ không sổ đỏ vì bạn sẽ không thể xác lập được quyền sở hữu. Các vấn đề cần kiểm tra trong sổ đỏ bao gồm:

Kiểm tra người đứng tên chủ sở hữu, có thuộc sổ đỏ chung hay không?
Địa chỉ nhà đất trùng khớp với bất động sản nhà bạn đang xem mua.
Kiểm tra diện tích thực tế với nhà đất ghi nhận trên giấy chứng nhận có trùng khớp, xem đất thực nhỏ, bằng hay lớn hơn để xem xét nguồn gốc đất, giá mua bán… Hãy mang theo thước đo để có thể kiểm tra diện tích đất, diện tích nhà kỹ càng giúp bạn có đánh giá thực tế nhất.
Nhà và tài sản khác gắn liền với đất phải đảm bảo đúng công nhận trên giấy: tránh công nhận nhà 1 tầng, cấp 4 mà lại trên đất là nhà hiện trạng 2 – 3 tầng có nghĩa là nhà xây trái phép…

Lưy ý khi mua nhà cũ tránh bị lừa

Lựa chọn nhà hợp phong thủy, vị trí đẹp, tiện nghi, pháp lý đầy đủ cần phải đánh giá toàn diện các tiêu chí. Tuy nhiên cũng cần lưu ý quan sát kỹ bởi đôi khi bạn chỉ người bán nhà cũ muốn bạn bị nhầm lẫn trong việc đánh giá hiện trạng nhà cũ.

Điều này rất được những người chủ nhà, thậm chí là người chuyên đầu tư mua nhà cũ sửa lại để bán nhằm đánh lừa người mua thiếu kinh nghiệm. Do đó khi mua nhà cũ nên lưu ý các vấn đề bất thường về vết sơn tường mới lộng lẫy và đẹp

Bạn xác định mua nhà cũ nhưng khi xem xét ngôi nhà thấy nó được sữa chữa như mới khá bắt mắt thì hãy thận trọng với những căn nhà này. Bởi chủ nhà đã cố gắng che đi những điểm yếu của căn nhà khiến bạn không thể đánh giá được hiện trang thực của nó hay vì “áo mới đẹp” kiến bạn bỏ qua việc kiểm tra kỹ chất lượng căn nhà.

Lưu ý mua nhà chung cư cũ, căn hộ tập thể cũ

Ngoài các yếu tố cần xem xét khi mua nhà nói chung và mua nhà cũ nó riêng ở trên thì đối với loại hình nhà chung cư cũ, hay căn hộ tập thể cũ thì khi mua cần lưu ý các vấn đề sau:

Tính toán đến chi phí sửa chữa, nội thất: Ưu thế của việc chọn mua nhà cũ giá rẻ nhưng bạn phải tính toán được hiện trạng để xác định khoản chi phí sửa sang, sắm nội thất. Đừng để mua nhà cũ nhưng sửa thành giá mua nhà mới. Việc tính toán này giúp bạn lựa chọn được loại hình nhà ở phù hợp với giá tiền.

Chất lượng chung cư cũ: Có nên mua chung cư cũ hay nhà tập thể cũ không bởi nhiều người lo sợ chất lượng chung cư, nhà tập thể cũ. Thực tế hiện nay có rất nhiều loại căn hộ tập thể, chung cư cũ bán và vấn có thể sử dụng như thường. Cũ có nghĩa là qua sử dụng vì vậy đánh giá chất lượng còn tốt thì bạn mua.

Nên tránh mua các căn hộ chung cư, nhà tập thể cũ đã có niên hạn sử dụng quá lớn 20 – 30 năm hơn vì nó khó có thể cải tạo, các tiện ích khó lòng đảm bảo được nhu cầu của gia đình. Đối với những căn hộ chung cư hiện đại hiện nay mới sử dụng dưới 10 năm thì việc nhận chuyển nhượng hoàn toàn không quá lo lắng nếu nó an toàn pháp lý và không có những tranh chấp hay xuống cấp quá mức.

Đối với các thủ tục mua nhà tập thể cũ và nhà chung cũ nếu xác định mua và kiểm tra nhà có đủ yếu tố pháp lý về giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng thì bên mua bán có thể thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà cũ và làm các thủ tục đầy đủ về công chứng, sang tên như mua bán nhà ở thông thường để xác lập quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo hợp đồng mua bán.

Kinh nghiệm mua nhà cũ bán lại, cho thuê

Song song với nhu cầu chọn mua chung cư cũ, nhà gỗ cũ đặc biệt là cốt nhà khung nhà gỗ lim cũ… để cải tạo thành không gian sống truyền thống thì hiện nay việc đầu tư mua nhà cũ sửa bán lại hoặc cho thuê cũng giúp nhiều người kiếm lời.

Để có thể kiếm lời từ việc mua nhà cũ bán lại hay đầu tư cho thuê bạn bạn cần phải nhớ các lưu ý, kinh nghiệm mua bán nhà cũ sau:

-Đi khảo sát nhiều: Những người càng xem các căn nhà cũ càng có kinh nghiệm để lựa chọn được nhà cũ giá rẻ, ít phải sửa chữa, có khả tăng lợi nhuận tốt. Hình dạng nhà, pháp lý, giao thông và chủ nhà là các vấn đề phải nắm bắt kỹ càng để có thể đánh giá khả năng sinh lời, đàm phán được giá tốt nhất.
-Pháp lý: hãy chú tâm và chọn nhà có sổ đỏ, sổ hồng để hạn chế rủi ro thấp nhất, bán lại nhanh và không bị lưu vốn.
-Khu dân cư: đừng nghĩ bạn mua để bán là không cần xem xét tới yếu tố dân cư bởi khách hàng của bạn sẽ quan tâm tới điều này.
-Khách mua lại là ai: xác định mua nhà cũ này phù hợp với đối tượng người mua là ai. Việc xác định nhóm đối tượng mua phù hợp với loại nhà cũ này sẽ giúp bạn có định hướng sửa chữa phù hợp nhu cầu của họ và có cách truyền thông hút nhóm đối tượng này.
-Xác định sửa sang những gì? Việc sửa sang cần tính toán đến chi phí và phù hợp với nhu cầu của khách mua của mình. Nhưng thường chỉ sửa cơ bản để che lấp những khuyết điểm và tăng giá trị không gian, đừng quá đầu tư về nội thất vì đa phần khách mua lại tiếp tục sửa chữa không gian theo ý muốn.
-Đàm phán giá bán: đây là yếu tố quyết định đến khả năng chốt lời của người bán và sẽ cần có những bí quyết để tăng độ tin tưởng, tạo cho người mua cảm giác họ không mua sẽ có người khác mua mất, bị thiệt nếu bỏ qua cơ hội tốt.
-Định giá bán nhà cũ: giá bán nhà cũ làm sao để sinh lời mà vẫn thuộc hạng giá rẻ trong tâm lý người dùng. Người bán sẽ cần có trực quan về thị trường tại khu vực để có định giá hợp lý vừa có lời cho mình nhưng vừa phải bán được hàng.
-Công tác truyền thông: mua nhà cũ bán lại để được giá tốt, khách hàng tiềm năng thi truyền thông rất quan trọng giúp bạn có được sự quan tâm của nhiều người thì sức hút bất động sản, cạnh tranh sẽ càng cao.
-Lựa chọn người mua có tiềm lực kinh tế: Nếu bạn là một người bán hãy chọn người mua hàng có khả năng thanh toán nhanh thay vì chờ đợi họ huy động tài chính vì những lúc này dễ thay đổi ý đình và chối lời, hồi vốn sẽ lâu.
Trên đây là toàn bộ những chia sẻ về kinh nghiệm, các lưu ý, giải đáp về những lợi, bất lợi khi mua nhà nhà cũ để ở, bán lại hay cho thuê giúp bạn có được lựa chọn tốt, đầu tư sinh lời hiệu quả.

2/LỢI VÀ BẤT LỢI KHI MUA NHÀ CŨ

Khi đi mua nhà, nhiều người thích những căn nhà chưa ai ở, được xây dựng trong các đô thị hiện đại. Thế nhưng, cũng có không ít người lại chọn những căn nhà đã qua vài chủ. Những lý do dưới đây phần nào giải thích được sự lựa chọn của họ.

Vẫn nhiều người chọn mua nhà cũ gần trung tâm thay vì nhà mới. , dù
Vẫn nhiều người chọn mua nhà cũ gần trung tâm thay vì nhà mới ở những khu vực ven đô. Ảnh: Hoàng Hà

Thuận lợi

Các căn nhà cũ thông thường đã tồn tại nhiều thập kỷ, nếu không nói là lâu hơn. Chúng cũng đã trải qua nhiều biến động của thiên nhiên như gió bão, mưa nắng, động đất… Một số căn nhà được các người thợ lành nghề thực hiện, chưa có máy móc, nên họ sẽ chau truốt công trình hơn. Tất nhiên, những căn nhà quá xuống cấp không nằm trong phạm trù này.

Nhà cũ, thông thường sẽ có khoảng không rộng hơn. Những năm trước đây, khi đất đai còn rẻ, các chủ đầu tư thường dành khá nhiều khoảng không kế bên các khu nhà xây dựng. Như thế, nơi để xe, sân chơi, khoảng không gian cây xanh sẽ rất thoải mái.

Ở những nước phương Tây, nếu sở hữu những căn nhà cũ, bạn sẽ có cơ hội được sở hữu những tác phẩm kiến trúc nghệ thuật trong nhà mình, ở trên trần, tường, sàn… khá độc đáo và ấn tượng.

Những khu nhà cũ thông thường cũng có được hàng xóm tốt. Họ đã ở cùng nhau lâu và quen biết nhau khá rõ.

Các khu nhà cũ cũng hầu hết nằm trong thành phố, nếu không phải là các khu trung tâm. Như thế, bạn sẽ thuận lợi hơn trong việc nội trợ hằng ngày, dễ tìm được chỗ ăn uống hay mua sắm mà không cần phải đi quá xa.

Bất lợi

Nhà cũ nên tất nhiên việc bảo dưỡng, sửa chữa là không thể tránh khỏi. Nếu bạn muốn một không gian tươm tất hơn, sẽ phải đầu tư kha khá để làm lại trần, sàn, tường, hệ thống điện, thoát nước…

Với nhà cũ, phòng ở và đặc biệt là toilet sẽ không rộng như bạn mong muốn. Những căn nhà mới ngày nay đều được xây dựng theo quan niệm “càng ít ngăn chia càng tốt”, nhưng trước đây thì không như vậy. Theo tư tưởng xây dựng cũ, các căn nhà thông thường được ngăn thành rất nhiều không gian nhỏ, gây cảm giác chật chội.

Gần trung tâm, trường học, khu mua sắm và các dịch vụ công cộng khác là một lợi thế của nhà cũ. Nhưng kèm theo đó, bất lợi và việc giá cả sẽ không “mềm” chút nào. Bạn có thể chỉ được một diện tích nhỏ, nhưng số tiền bỏ ra thì không hề nhỏ.

3/VÌ SAO NÊN MUA NHÀ CŨ

Mua nhà cũ có những lợi thế vượt trội hơn hẳn so với việc đầu tư vào một căn hộ chung cư hay một ngôi nhà mới xây.

Không thể phủ nhận, một căn nhà mới thường là suy nghĩ của hầu hết những gia đình đang có nhu cầu tìm kiếm một chốn “an cư” vì nhiều ưu điểm nổi bật:

• Phù hợp với tâm lý thích sử dụng cái mới của người Việt
• Không cần tốn quá nhiều chi phí bảo trì, sửa chữa
• Giá trị bán lại cao, dễ dàng thu hút khách mua hoặc tìm thuê

Tuy nhiên, không vì thế mà việc mua nhà cũ mất đi những điểm hấp dẫn riêng của nó. Dưới đây là 4 lợi thế khi mua nhà cũ nhằm giúp người mua đánh giá được khách quan nhất ưu nhược điểm của mỗi loại, từ đó đưa ra sự lựa chọn phù hợp với nhu cầu của mình.

Thỏa thuận mua nhà cũ tốt hơn

So với việc mua nhà cũ, khi lựa chọn một ngôi nhà mới, đặc biệt là căn hộ chung cư, bạn sẽ phải trả giá cao hơn vì giá trị căn nhà bao gồm rất nhiều chi phí cộng gộp khác nhau:

• Chi phí xây dựng ban đầu
• Chi phí quảng cáo để thông tin căn nhà đến với khách hàng tiềm năng
• Lãi vay hằng tháng mà chủ đầu tư bất động sản phải trả khi vay để xây dựng (nếu có vay)
• Chi phí “chôn tiền” khi căn nhà một thời gian dài không bán được.
• Khoản lợi nhuận kỳ vọng

Trong khi đó, khi mua nhà cũ, bạn sẽ có nhiều cơ hội thỏa thuận được giá tốt hơn, chạm tới mức gần nhất giá trị thực của tài sản. Thậm chí, tài sản còn có thể phát sinh lợi nhuận trong tương lại nếu bạn nhìn thấy được các “lỗ hổng” xấu khiến nó mất điểm và tiềm năng phát triển khi “lỗ hổng” ấy được lấp đầy.

Thuận tiện khi sửa chữa nhà cũ

Khi mua nhà mới xây, tất cả sẽ đều mới và đẹp từ trong ra ngoài, từ lớp sơn trên tường đến gạch lót sàn. Song, điều đó không hẳn lúc nào cũng tốt.

• Xét về khía cạnh giá cả, có thể thấy đây là bất lợi khi khách quyết định chọn mua thì chúng sẽ góp phần đẩy giá cao hơn.

• Xét về khía cạnh sở thích riêng, mỗi khách hàng sẽ có gu thẩm mỹ riêng trong cách thiết kế, trang trí, màu sắc… của căn nhà – một rào cản rất lớn khi mua.

Tuy nhiên, khi mua nhà cũ, việc sơn sửa, tân trang lại theo đúng sở thích của bạn trở nên dễ dàng hơn vì không cần phải “tiếc rẻ” một lớp sơn hay sàn nhà mới. Đồng thời, việc sửa chữa ấy còn đem lại cho căn nhà diện mạo mới, giúp giá trị của tài sản tăng lên đáng kể so với chi phí bỏ ra.

Lợi thế đàm phán mua nhà cũ

Bạn có nghĩ chủ đầu tư sẽ xây dựng một bất động sản mới để bán lỗ? Câu trả lời chắc chắn là không vì họ đã có những phép tính toán vững chắc, kiểm soát dòng tiền. Những nhà đầu tư trong lĩnh vực này thường là những người dày dặn kinh nghiệm trong việc kinh doanh xây mới. Đàm phán với những chuyên gia như vậy, bạn có thể nắm được lợi thế?

Ngược lại, mua nhà cũ sẽ giúp bạn dễ dàng hơn khi thương lượng với chủ sở hữu. Thường họ có nhiều động cơ để bán, chẳng hạn như gặp khó khăn về tài chính, chuyển nơi sinh sống… Đây là cơ hội tốt để bạn khám phá “món hời” này và tiến đến một con số có lợi cho mình.

Thăm dò thị trường dễ dàng

Giá trị nội tại của một bất động sản được xác định bởi rất nhiều yếu tố như địa điểm, quy mô, môi trường xung quanh, cơ sở hạ tầng khu vực… Những yếu tố đó tạo nên “chìa khóa” cho mọi phi vụ đầu tư bất động sản.

Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi tham gia vào “cuộc chơi” nhà đất, đặc biệt là đầu tư mua nhà cũ là phải nắm bắt được thị trường mà tài sản của bạn đang tồn tại. Điều này giúp bạn đưa ra được quyết định đúng đắn về thời điểm thuận lợi để đầu tư và những biến đổi về giá trị bất động sản.

Nếu tài sản của bạn đang nằm trong những khu vực thị trường chưa trưởng thành như khu tái định cư, quy hoạch mới…, đồng nghĩa với việc bạn sẽ có rất ít dữ liệu về giá cả cũng như các bất động sản tương tự để so sánh.

Trái lại, đầu tư mua nhà cũ, bạn không cần quá băn khoăn về thông tin thị trường vì hầu như tất cả đều nằm tại những khu vực đã và đang phát triển lâu năm.

4/MUA NHÀ CŨ CÓ LỢI GÌ VÀ CẦN LƯU Ý GÌ

Có những lợi thế không thể phủ nhận được khi mua một ngôi nhà mới xây, một căn hộ chung cư mới, so với việc một ngôi nhà cũ, đặc biệt là khi mua để đầu tư, cho thuê. Tuy nhiên, đầu tư vào nhà cũ cũng có những lợi thế riêng không kém phần hấp dẫn.

Lợi thế khi mua nhà cũ

Một thỏa thuận tốt hơn

Khi mua một ngôi nhà mới, đặc biệt là căn hộ chung cư, bạn phải trả một cái giá khá cao vì giá trị căn nhà không chỉ thể hiện ở chi phí xây dựng chủ đầu tư bỏ ra mà còn có hàng loạt giá trị cộng gộp khác: chi phí quảng cáo để thông tin căn nhà đến với khách hàng tiềm năng, lãi vay hằng tháng mà chủ đầu tư phải trả khi vay để xây dựng (nếu có vay), chi phí “chôn tiền” khi căn nhà một thời gian dài không bán được, khoản lợi nhuận kỳ vọng…

Giá trị căn nhà là tất cả chi phí mà chủ đầu tư phải đối mặt cộng thêm phần lợi nhuận kỳ vọng, đó là khoản tiền mà bạn phải trả khi mua mới, ngoại trừ trường hợp bạn may mắn khi gặp được một căn nhà mới được chủ đầu tư bán lỗ vì lý do nào đó.

Còn khi mua một ngôi nhà cũ, bạn có nhiều cơ hội cho một thỏa thuận tốt về giá cả, có cơ hội chạm tới giá trị thực của tài sản và nhiều cơ hội có được lợi nhuận trong tương lai nếu nhìn thấy được các “lỗ hổng xấu” của căn nhà khiến nó bị mất điểm và tiềm năng phát triển của bất động sản này một khi lỗ hổng ấy được lấp đầy.

 Lợi thế trong đàm phán

Một chủ đầu tư sẽ không xây dựng một ngôi nhà mới để rồi dễ dàng bán lỗ, bởi họ đã có những phép tính toán vững chắc, kiểm soát dòng tiền. Những nhà đầu tư trong lĩnh vực này thường rất dày dặn kinh nghiệm trong việc kinh doanh xây mới. Đàm phán mua bán với những chủ đầu tư như vậy, thường thì bạn không nắm được chút lợi thế nào cả.

Tuy nhiên, khi đàm phán mua một ngôi nhà cũ, bạn sẽ dễ dàng hơn khi thương lượng vì chủ nhà có nhiều động cơ để bán, chẳng hạn đang cần chuyển nơi ở, gặp một số vấn đề cá nhân như sức khỏe, ly hôn, có vấn đề khó khăn tài chính với ngân hàng… Bạn sẽ có cơ hội để khám phá “món hời” này và tiến đến một mức giá mua có lợi cho mình.

 Giá trị tăng thêm

Khi mua một ngôi nhà mới, tất cả sẽ đều mới từ trong ra ngoài, từ lớp sơn trên tường đến gạch lát sàn… tất cả rất đẹp và hấp dẫn. Nhưng có bao giờ bạn nghĩ đây là điểm bất lợi cho đầu tư?

Xét trên khía cạnh giá cả, dễ dàng thấy được rằng đây là bất lợi về giá khi khách hàng đưa ra quyết định mua, bởi chúng sẽ góp phần khiến giá cao lên. Đó là chưa kể vấn đề khách hàng sẽ có những sở thích trong thiết kế, trang trí, màu sắc… khác nhau – một rào cản lớn cho quyết định mua nhà.

Nhưng khi đầu tư mua một ngôi nhà cũ, việc đầu tư cơ bản sau đó như sơn lại tường, sửa chữa mái nhà, sàn nhà, nhà vệ sinh, làm sạch căn nhà… sẽ mang đến cho bạn giá trị gia tăng rất đáng kể so với chi phí bỏ ra.

Không những thế, nếu là đầu tư cho mục đích bán lại, việc sửa chữa ấy mang đến cho ngôi nhà “bộ mặt mới” khi tiếp cận khách hàng mới, nâng cao giá trị cho ngôi nhà so với ban đầu, đồng thời giúp người mua tiếp theo cũng có thể sửa chữa theo ý muốn của họ mà không quá “tiếc” một lớp sơn mới hay sàn nhà mới khi phải phá bỏ cái cũ.

Dễ dàng cho một cuộc điều tra thị trường

Giá trị nội tại của một tài sản được xác định bởi một loạt các yếu tố, bao gồm: địa điểm, quy mô tài sản, thiết kế, lịch sử, cộng đồng địa phương, môi trường kinh tế, xã hội, tiện ích chung, giao thông, cơ sở hạ tầng khu vực, môi trường… Tất cả những yếu tố này tạo nên “chìa khóa” cho mọi phi vụ đầu tư bất động sản.

Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi đầu tư vào bất động sản là phải nắm bắt được thị trường mà tài sản bạn đang tồn tại, điều này giúp bạn có những quyết định đúng đắn về thời điểm đầu tư và nhận định biến đổi của giá trị bất động sản. Viễn cảnh ấy sẽ khó khăn nếu tài sản của bạn nằm trong những khu vực thị trường chưa trưởng thành, ví dụ như khu quy hoạch mới, khu tái định cư…

Tại những nơi này, tài sản mới khá phổ biến, nên nếu tài sản đầu tư của bạn nằm ở đây đồng nghĩa với việc bạn có ít dữ liệu lịch sử về giá cả và ít có bất động sản để so sánh.

Ngược lại, đầu tư mua nhà cũ, bạn không cần quá lo lắng về thông tin thị trường vì hầu như tất cả đều nằm tại những khu vực đã và đang phát triển lâu năm.

Lưu ý khi mua nhà cũ

Bên cạnh những lợi thế khi mua nhà cũ, dưới đây là những lưu ý mà bạn cần phải cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định mua:

Vị trí của ngôi nhà

Vị trí của ngôi nhà vô cùng quan trọng và thường được mọi người nhắc đến trước tiên trong các tiêu chí để đánh giá nhà đất. Nó quyết định đến tính tiện dụng, giá cả và môi trường xung quanh. Một ngôi nhà tốt đó là nằm ở những vị trí thuận lợi giao thông, gần các tiện ích và dịch vụ thiết yếu như: chợ, trường học, bệnh viện, công viên nhà văn hóa…

 Xem thật kỹ hướng nhà

Khi mua nhà cũ việc lựa chọn hướng nhà là rất quan trọng. Có hai hướng của ngôi nhà mà bạn phải hết sức lưu ý đó là hướng Tây Nam và Tây Bắc. Đây là hai hướng quan trọng của ngôi nhà. Tây Nam là hướng của Trời, Tây Bắc là hướng của Mẹ.

Hướng Tây Bắc có dương khí ở những hướng này rất mạnh. Còn Tây Nam là hướng của người phụ nữ, người mẹ trong gia đình. Nếu nhà ở hướng Tây Nam có một cái kho, hay một phòng tắm, chủ nhà sẽ gặp khó khăn trong hôn nhân, hoặc bất hạnh.

Tìm hiểu lai lịch, nguồn gốc của ngôi nhà

Khi quyết định mua một ngôi nhà để ở có nghĩa là bạn và gia đình phải gắn bó với ngôi nhà này. Chính vì vậy ngoài những vấn đề liên quan đến khoa học phong thủy như chọn hướng, vị trí… bạn cũng nên tìm hiểu lịch sử của ngôi nhà mình định mua. Vì điều này có thể ảnh hưởng tới cuộc sống lâu dài của bạn sau này.

Nếu chủ ngôi nhà này đang có nợ nần hoặc tranh chấp, nhất quyết không mua, dù rẻ mấy cũng không mua, đừng ham rẻ kẻo rước họa. Nhà có vấn đề mang yếu tố duy tâm (ma ám chẳng hạn) thì bạn cũng nên cố gắng tìm hiểu kỹ. Hay người bán nhà muốn bán vì khu vực đó phức tạp, dân trí thấp, hoặc nhiều tệ nạn…thì tốt nhất là cũng không nên dây dưa vào loại này.

Thăm dò hàng xóm trước khi mua nhà

Bạn cần phải có thời gian hỏi han hàng xóm hoặc cư dân lân cận đó xem ngõ dẫn vào ngôi nhà bạn muốn mua có xảy ra tranh chấp gì không. Có rất nhiều những khu dân cư tại những thành phố lớn do lấn chiếm, cơi nới mà xảy ra rất nhiều tranh chấp. Có những khu vực mà ngõ vào nhà vẫn còn tranh chấp gay gắt chưa thể giải quyết được. Với những trường hợp thế này tốt nhất nên tránh vì rất có thể bạn sẽ gập nhiều rắc rối sau khi mua nhà.

Thế đất và hình dáng của khu đất

Khi tìm mua nhà cũ tốt nhất là bạn nên đi xung quanh ngôi nhà và kiểm tra xem nó tác dụng tạo nên phong thủy tốt hay không? Ngôi nhà nằm bên cạnh một ngọn đồi là không tốt trong phong thủy, nhưng nếu ngọn đồi, hay tòa nhà cao tầng ở đằng sau ngôi nhà thì lại rất tốt.

Hình dáng đẹp nhất của khu đất là hình vuông, hình chữ nhật. Đằng sau rộng hơn và cao hơn đằng trước là điều tốt lành. Ngược lại, đằng sau hẹp hơn, thấp hơn, sẽ tạo ra sự mất mát, khó khăn.

 Cân nhắc cách sắp xếp từ phòng ngủ cho tới phòng tắm

Quan niệm phong thủy cho rằng, một ngôi nhà tốt thì cách bố trí các phòng trong nhà phải hợp phong thủy. Chính vì vậy khi mua nhà bạn nên thăm quan các phòng bố trí bên trong thật cẩn thận. Nếu phòng ngủ bên trên gara, bếp, phòng giặt khô, hay không gian trống phía dưới; phòng tắm bên trên phòng ăn hoặc bếp; phòng ngủ chung tường với toa lét là những điều không tốt. Điều này có thể gây ra ốm đau, bệnh tật cho các thành viên trong gia đình bạn.

 Khảo sát kỹ địa chấn quanh khu vực

Khi mua nhà bạn nên thật chú ý tới đường thoát nước thải. Trên thực tế có rất nhiều khu tập thể ở các thành phố lớn do cơi nới, lấn chiếm mà rất nhiều nơi đường ống thoát nước thải của khu tập thể lại nằm ngay dưới sân nhà. Điều này là vô cùng không tốt về phong thủy cũng như sẽ cản trở rất nhiều nếu như sau này bạn có ý định làm nhà.

Ngoài ra, nhà nằm gần khu vực bãi giác hay nghĩa địa….bạn cũng cần phải lưu ý.

Phía đối diện ngôi nhà

Một ngôi nhà đối diện với một mảnh đất mở về phía trước điều này rất tốt, điều này có nghĩa là một tương lai tươi sáng sẽ mở ra đối với bạn. Ngược lại một căn nhà bị choáng ngợp bởi những cây cối um tùm sẽ không tốt đối với gia đình bạn.

Nếu ngôi nhà của bạn có những cây lớn trước nhà hay những bụi cây sát nhà thì trong phong thủy đó là một điều cấm kỵ vì nó sẽ chặn mọi cơ hội tốt đến với căn nhà của bạn. Bạn có thể di dời những cây này đến những vị trí khác để đảm bảo rằng nó không ảnh hưởng xấu đến gia đình bạn.

Bên trái, bên phải nhà

Hãy để ý xem có ngôi nhà nào bên cạnh mái nhọn, có một góc nhọn chĩa về nhà bạn không, nếu có thì không nên mua. Nếu ngôi nhà, hoặc mảnh đất bên trái cao hơn thì rất tốt, vì nó đang khai thác năng lượng của con Rồng (Thanh Long). Còn may mắn hơn nữa, nếu nhà bên trái nhìn ra hướng Đông.

5/NHỮNG LỢI ÍCH VÀ RỦI RO KHI MUA NHÀ TẬP THỂ CŨ

Không chỉ những dự án chung cư mới được “săn tìm” trên thị trường bất động sản, các căn hộ tập thể cũ vẫn luôn có sức hút riêng của chúng. Vậy những lợi ích và rủi ro mà bạn có thể gặp phải khi mua một căn tập thể cũ là gì?

Lợi ích khi mua nhà tập thể cũ

Lợi ích đầu tiên, dễ nhận thấy nhất khi mua nhà tập thể cũ là chúng có giá khá chênh lệch so với các căn hộ chung cư mới xây (dao động từ 900 triệu đồng tới 1,5 tỷ đồng tùy diện tích, tình trạng căn hộ và địa điểm). Nhà tập thể được xây dựng càng lâu, càng cũ thì giá lại càng rẻ. Bên cạnh đó, các căn hộ tập thể cũng sẽ không bao gồm phí dịch vụ. Thậm chí nhiều người còn tìm mua nhà tập thể cũ với kỳ vọng rằng khi nhà xuống cấp sẽ được cải tạo với mức đền bù hấp dẫn.

Lựa chọn mua nhà tập thể rất phù hợp cho những người yêu thích sự ổn định, chắc chắn. Với một mức giá hợp lý, bạn sẽ không phải vay nợ hoặc trả góp như khi mua các căn hộ chung cư. Không phải ai cũng thích phải trả nợ hàng tháng đúng không?

Thêm nữa, những căn hộ tập thể thường tọa lạc ở vị trí đô thị sầm uất, tiện lợi, số lượng căn hộ kề nhau cũng không quá chật chội. Cuối cùng, nếu khéo léo chọn được những căn hộ đã qua sửa sang, bạn sẽ không phải mất quá nhiều chi phí cải tạo, mua sắm nội thất.

Rủi ro khi mua nhà tập thể cũ

Bên cạnh những lợi ích kể trên, mua nhà tập thể cũ cũng có thể đem lại cho bạn rất nhiều rủi ro. Đầu tiên, bạn có thể gặp khó khăn khi muốn cải tạo lại ngôi nhà của mình, cho dù bạn có đủ điều kiện tài chính đi chăng nữa. Lý do là bởi toàn bộ công trình xung quanh đa phần đều đã xuống cấp, việc cải tạo không đồng bộ có thể ảnh hưởng rất lớn tới sự an toàn của cả tòa nhà tập thể.

Với những người mua nhà tập thể, việc họ muốn xây căn nhà mới trên đất cũ cũng không phải là điều dễ dàng. Xây nhà theo đúng diện tích trong sổ đỏ, sửa căn hộ tập thể cũng cần được sự cấp phép của chính quyền… Chính những điều đó khiến việc cải tạo và bán lại những công trình xuống cấp nhiều năm cũng gặp khó khăn nhất định.

Một lợi ích của căn hộ tập thể là không mất phí dịch vụ, tuy nhiên, chính vì vậy, người mua cũng nên cân nhắc về các dịch vụ cơ bản như an ninh, tình trạng xuống cấp, quá tải, chỗ gửi xe, diện tích ở,… cũng như phải chấp nhận sẽ không có các tiện ích hiện đại đi kèm như chung cư mới xây.

Trên đây là những lợi ích và rủi ro khi mua nhà tập thể cũ bạn có thể gặp phải. Nếu có nhu cầu mua nhà tập thể cũ, bạn nên tìm hiểu thêm về các vấn đề pháp lý, tránh việc giao dịch thông qua giấy tờ viết tay khiến dễ rơi vào tranh chấp, thậm chí mất hoàn toàn quyền lợi với nơi ở của mình đã mua.